Plus clair. Plus protecteur. Plus accessible. RealSmartᴿ — le modèle Civil-Fi appliqué au réel.

  • Critère

  • Livret bancaire

  • SCPI

  • Crowdfunding immobilier

  • Immo fractionné obligataire

  • Immobilier fractionné Civil-Fi (Fiducie)

    • Comprendre le modèle Civil-Fi →

  • Rendement indicatif*

  • 1,5–3,5 %

  • 4–6 %

  • 8–11 %

  • 4–10 %

  • 6–15 % (issus de l’exploitation réelle)

  • Horizon

  • Court terme

  • Long terme (8–12 ans)

  • 12–36 mois

  • 3–7 ans

  • Durée civile adaptable

  • Liquidité

  • Immédiate

  • Limitée

  • Bloquée

  • Variable

  • Cession civile (transfert des droits RSU)

  • Nature du droit détenu

  • Créance bancaire

  • Parts de société

  • Créance (prêt / obligation)

  • Titre financier

  • Droit civil (RSU) logé en fiducie autonome

  • Nature des risques

  • Très faible

  • Variation de la valeur des parts

  • Risque de non-remboursement

  • Dépendance à l’émetteur et au bien

  • Risque lié à l’exploitation réelle

  • Existence réelle de l’actif

  • Aucun actif réel

  • Portefeuille mutualisé souvent non visitable

  • Projet financé, pas encore exploité

  • Projet financé, parfois non acquis

  • Actifs réels déjà acquis et placés en fiducie

  • Ségrégation juridique

  • N/A

  • Actifs dans la société de gestion

  • Dépend du promoteur

  • Dépend de l’émetteur

  • Fiducie autonome, hors faillite des opérateurs

  • Transparence & traçabilité

  • Totale, produit simple

  • Limitée (structure interne opaque)

  • Variable

  • Variable

  • Documentation civile, traçabilité renforcée

  • Alignement des intérêts

  • Aucun

  • Faible

  • Faible

  • Faible

  • Fort : performance alignée avec l’exploitation réelle

  • Frais

  • Aucun

  • Entrée 7–12 %, gestion élevés

  • Frais cachés / gestion

  • Frais d’intermédiation

  • Frais documentés, transparents, encadrés par la fiducie

  • Structure & fonctionnement

  • Produit bancaire

  • Société de placement

  • Contrat financier

  • Titre financier

  • Cadre civil : fiducie autonome, droits RSU, exposition directe au réel

  • Fiscalité des flux

  • Revenus financiers → PFU 30 %

  • Revenus fonciers / financiers, souvent IFI

  • PFU 30 % (intérêts)

  • PFU 30 % (intérêts)

  • Revenus civils (BNC non pro), abattement 34 % possible

  • IFI

  • Hors IFI

  • En principe soumis à l’IFI

  • Hors IFI

  • Hors IFI

  • Hors IFI en principe (pas de propriété immobilière ; droit civil en fiducie)


    • Données indicatives basées sur les modèles existants. Les flux Civil-Fi reflètent l’exploitation réelle des actifs au sein de chaque fiducie.
    Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque participant.
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